ערבות על חוזה שכירות דירה
Question:
אני נוסע לחו''ל ורוצה להשכיר דירה שלי לזמן בלתי מוגבל ורצוני לברר אם יועיל לחייב ערב על דמי השכירות, ובאיזה אופן יש לעשותו.
Answer:
אפשר להתחייב כערב גם על דמי שכירות קרקע, שאם השוכר לא ישלם דמי השכירות יוכל המשכיר לתבוע הערב את דמי השכירות.[1]
ונראה דלאחר מקום חתימת השוכר, יש להוסיף נוסח הזה:
אני פלוני בן פלוני למשפחת פלוני ת.ז. 00000001 ערב קבלן, ואני מודה שנתחייבתי לשלם כערב קבלן בקנין המועיל בדין תורה בב''ד חשוב מעכשיו.[2] וליתר ביאור, ראוי להוסיף שהמשכיר יכול לפנות לערב בכל יום מימי הפרעון שהשוכר היה אמור לשלם, כלומר, שאם אין לו לשלם נתחייב הערב לפורעו באותו יום. ועוד נתחייב הערב שאם המשכיר לא רצה לטרוח את עצמו לגבות כפי לוח הזמנים של ימי תשלום הנזכרים בחוזה, אלא הצטבר חוב גדול של חדשים או שנים, נתחייב הערב גם בזה לפרוע כל החוב שהצטבר.
ויקבל ממנו קנין ויחתום הערב, וא''צ להחתים עדים על כך, ודי בחת''י.[3]
ומאחר שעשה קנין יועיל הערבות אף לאחר התחלת השכירות.[4]
אבל יש להקפיד שיהא תקופה מוגבלת לשכירות, כגון לשנה או לשנתיים וכדומה. כי אם תפרט סכום לדמי שכירות לחֹדש, אבל השוכר יכול להמשיך לשכור הדירה עד מתי שרוצה, יש מקום גדול לבטל הערבות, שהרי התחייב בדבר שאין לו קצבה. דמה לי אם הסכום לא ידוע לערב מה לי אם ידוע לערב הסכום אבל לא ידוע כמה חדשים יצטבר החוב, ושוב הוי סכום הכולל לא ידוע.[5]
BookID: 4 Chapter: 129
[1] בנתיה''מ קכ''ט סק''ד כתב להדיא דשייך ערבות בשכירות מטלטלין. ופשוט דה''ה לענין שכירות קרקע. ובשו''ת מים רבים (חו''מ סימן י''ב דן בערבות על דמי שכירות בכמה התכוין הערב להתחייב ובדין דבר שאינו קצוב, ופשיטא ליה דשייך ערבות על חוב שכירות.
[2] נוסח זה קבלתי ממו''ר הגרז''נ גולדברג שליט''א, ויש בו כמה תיקונים על נוסח המקובל כדי שיתחייב הערב בלי שום פקפוק. והוספתי קצת ממה שלמדתי ממו''ר הגאון הרב שלמה פישר שליט''א בענין שטרות. וכמובן יזהר שבחוזה השכירות יקפיד בשאר דיני שטרות, ויכתוב התאריך תוך השטר.
[3] ואם חושש דיצטרך לגבות ממשועבדים ומלקוחות של הערב, ולא יספיק מבני חורין, אז יחייבו בשטר ויקבל קנין מהערב ויחתים שני עדים כשרים על הערבות, שהם מעידים שנתחייב כערב ואמר להם כתבו וחתמו והבו למשכיר שיהא בידו לגבות ממשעבדי. אבל בדרך כלל, א''צ לזה.
[4] הד''מ (קכ''ט סק''ד) הביא דעת המרדכי דקבלן א''צ קנין לאחר מתן מעות כדי להתחייב. אבל השו''ע לא הביא שיטתו. אולם במל''מ (פכ''ה ממלוה ה''ב) הביא דאם תפס המלוה מקבלן שהתחייב את עצמו באופן זה, יכול לומר קים לי כהמרדכי דהקבלן מחוייב, (והעתיקו רע''א בגליון השו''ע לסימן קכ''ט). מ''מ ודאי ראוי לעשות קנין מאחר שהרבה הפוסקים חולקים עליו (עיין ש''ך סימן ע''א סק''ז וקצוה''ח שם סק''ב).
[5] הנה פסק המחבר (בחו''מ סימן קל''א סי''ג) מי שלא פירש קצב הדבר שערב, כגון שא''ל כל מה שתתן לו תן לו ואני ערב או מכור לו ואני ערב להרמב''ם אין זה הערב חייב כלום, וכל הבאים אחריו חלקו עליו והכי נקטינן עכ''ל.
ובסמ''ע (קל''א ס''ק כ''ה) ובש''ך (ס''ק ט''ו) ובגר''א (קל''א ס''ק כ''ו) ובדרישה (קל''א ס''ק ט''ז) דמש''כ המחבר דכל הבאים אחריו חלקו עליו, כוונתו לכל הראשונים שהובאו בטוש''ע (סימן ס' ס''ב) בדין הבא להתחייב בדבר שאין לו קצבה, כלומר ס''ל דאותה מחלוקת בהתחייבות היא אותה מחלוקת לענין ערבות.
אולם כ''ז בדעת המחבר, אבל הסמ''ע עצמו ס''ל דאף המחייבים בעלמא בהמקנה דבר שאין לו קצבה מודו הכא דפטור, כיון דנצטרף לו עוד ריעותא לאסמכתא דערבות, ואע''פ דכל אחד בפני עצמו אמרינן דקנה מ''מ בהצטרפן יחד לא קנה עכ''ד וכעי''ז כתב התומים (סימן ס' סק''ה). ובודאי הדברים צ''ב, אמנם לענינינו סגי בהבאת הדברים וא''צ בהסברת הדברים.
וא''כ, אף אם לא אמרינן דיכול לומר קים לי כהרמב''ם דא''א להתחייב בדבר שאין לו קצבה, מ''מ שפיר יכול לומר קים לי כשיטת הסמ''ע לענין ערבות דאינו יכול להתחייב בדבר שאין לו קצבה, כיון דלפי הסמ''ע אין הרמב''ם דעת יחידאה בזה. (וע''ע מש''כ הנתיבות בדיני תפיסה [כלל כ'] דבמקום שסתמו המחבר והרמ''א ולא חלקו עליהם הסמ''ע והש''ך אין יכול לומר קים לי כפוסק אחר עכ''ד ומשמע דהיכא דהסמ''ע לבד חולק עליהם שפיר יכול לומר קים לי. ובפרט בדין זה דאינו ברור שפסקינן כהש''ך נגד הסמ''ע, עיין עה''ש, וקצוה''ח סס''ו סק''ב ובמשובב שם דהעתיק דברי הסמ''ע.)
אלא דאפשר דדברי הסמ''ע שייכים רק בערב סתם דיש בו גם הריעותא של אסמכתא. אבל בערב קבלן י''ל דגם הסמ''ע יודה דחזר דינו למחלוקת הרמב''ם והגאונים אי יכול להתחייב בדבר שאין לו קצבה או לא. דהנה הרשב''ם (ב''ב קע''ג: ד''ה רבי יהודה) דהאסמכתא של ערב הוא שסומך ובוטח בלבו שהלוה יפרענו והחוב לא יגיע אליו כלל, ואילו היה יודע שלא יפרע הלוה לא היה נכנס בערבות עכ''ד, וסברא זו לא שייך בקבלן שהתחייב לשלם בכל מקרה, דהרי המלוה יכול לגבות ממי שירצה.
ואם כנים דברי, כיון שהחותם ערב הוא ע''ק לפי הנוסח שכתבתי, אין צריכין לחוש לכל זה. מ''מ כדאי להגביל דאולי לא ירצה הערב להיות ע''ק אלא ערב סתם, ועוד יתכן דאין דברי נכונים, והסמ''ע כתב דבריו אף לענין ע''ק, וצ''ע.
אלא דהב''י סימן ס''ט הביא תשובת הרשב''א (ח''ב סימן פ''ט) דכל שההתחייבות הממונית קצובה, שבכל תקופה חייב סך מסויים ידוע, אע''פ שלא סיכם וקצץ אורך התקופה ולא קצץ משך תוקף ההסכם, עדיין חשוב דבר קצוב. וא''כ לכאורה לכו''ע יחול הערבות וא''צ ליזהר להגביל משך ההסכם. אבל ז''א, דהרמ''א חולק על הרשב''א בסימן ס' ס''ב דהוסיף ציור של דבר שאינו קצוב כגון שלא נתן קצבה לשנים אף שהסכום לכל חֹדש כן ידוע. ואה''נ דהסמ''ע (סק''י) והש''ך (ס''ק י''א) ונתיבות חידושים (סק''ו) העירו דמנ''ל לרמ''א לחלוק על הרשב''א, אולם למעשה כך ס''ל לדינא, דלא כרשב''א.
והעצה לזה נראה להגביל את משך השכירות, אז יהיה ידוע בדיוק כמה מתחייב הערב. ואפילו אם אין השוכר צריך לשכור לכל אותה התקופה כגון שיש לו אופציה להמשיך כשירצה אבל אינו מחוייב, מ''מ כל שיש הגבלה סופית שלאחר תקופת האופציה בטל ההסכם, נראה דגם זה שפיר חשיב כדבר קצוב.
ואע''פ שמתוד''ה ומאי (כתובות נ:) לא נראה כן, אלא ס''ל לתוס' דאע''פ שקצובין בסכום מירבי אבל כל שאינו מוגבל בסכום מינימלי עדיין הוי בכלל דבר שאינו קצוב, מ''מ מדברי הטור נראה להיפך (רל''ב ס''ז). וכן פסק העמודי אור להדיא (סימן ק''ה אות ב') וז''ל עוד נלע''ד ובשטרות שלנו וזה מיקרי דבר קצוב אף להרמב''ם כיון שנתן קצבה למשך הזמן ושיעור לריוח, ונהי דאם לא ירויח כ''כ יתן פחות ממה שקצב, בשביל זה לא מיקרי דבר שאין קצוב וכו' מ''מ כיון שהסך היותר (ר''ל מקסימלי) קצוב וידוע לו ושעביד נפשיה, לא מיקרי אינו קצוב בשביל הספק שמא יהיה פחות עכ''ל. וע''ע בנתיה''מ סס''א סק''י בשם התומים דגם ס''ל הכי. ואף דהתם לענין לגבות ממשועבדים להסוברים דדבר שאינו קצוב אינו גובה ממשועבדים, מ''מ נראה דאין טעם לחלק בגדר דבר שאינו קצוב מענין לענין.
וא''כ הכא יהיה סגי להגביל אורך השכירות, והוא דבר מצוי ומקובל, ולכן אין סבה לבטל התחייבות הערב על שכר הדירה.